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Home > 경매자료실 > 경매상식
경매상식 목차
 
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1 권리분석 Go
2 등기부등본 보는 방법 Go
3 임장활동 방법 Go
4 임차인 분석 Go
5 응찰하기 Go
6 배당표 작성 Go
7 명도방법과 노하우 Go
8 경매시 주의사항 Go
9 기간입찰안내 Go
 
 
임장활동 방법
중개업소 Top
임장활동의 가장 큰 목적은 응찰여부를 결정함과 동시에 만약 응찰하기로 결정했다면 응찰가를 얼마나 써야할지는 결정하기 위함이다. 이를 위해서는 우선 해당 경매물건의 시세파악이 정확히 이뤄져야 하는데 최소한 3~4군데의 인근 중개업소에 들러 이를 확인해야 한다.

과거에는 일반 매매 손님인 척 시세를 조사하는 것이 좋다고 했으나 요즘에는 경매가 많이 대중화되어 중개업소에서도 경매를 위해 왔다는 것은 대략 알기 때문에 굳이 이렇게 '연기'를 할 필요까지는 없다. 솔직하게 경매사건 때문에 왔다고 얘길하고 나중에 낙찰이 되면 임대, 매매 업무를 맡기겠다는 식으로 접근하는 것이 오히려 더 정확하고 다양한 정보를 얻을 수 있는 방법이다.

시세조사를 할 때는 단순히 해당 경매 물건의 매매가 뿐만 아니라 전세시세, 월세시세, 급매물 가격 등 가능한 모든 정보를 알아두는 것이 좋다. 사람의 기억력에는 한계가 있으므로 반드시 수첩과 볼펜을 준비해 이를 적는 것이 중요하다.

시세파악과 더불어 중개업소를 방문하는 이유는 현재 살고 있는 점유자에 대한 정보를 얻을 수 있기 때문이다.
운이 좋아 해당 경매물건을 중개한 업소를 방문하게 되면, 대략적인 점유자의 성격과 이사 날짜, 현재 실제 살고 있는지 여부를 알 수 있으며 만약 임차인일 경우는 얼마의 보증금을 내고 살고 있는지도 파악할 수 있다.

특히 이런 중개업소 같은 경우는 공인중개사도 해당 물건에 관심을 가질 수 밖에 없어 친해지게 되면 의외의 정보도 취득할 수 있으므로 다른 중개업소보다 더 자주 연락, 방문하는 것이 좋다.
해당물건 Top
가장 신경을 써서 꼼꼼하게 살펴야 할 것이 바로 해당 물건이다.
가기 전 등기부등본, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서 등 자료를 출력해 실제상황과 대조해봐야 한다.
집의 방향, 층수, 엘리베이터 또는 계단, 건물 외부 상태, 전기계측기 작동여부, 우편물 수신자 이름, 주차장(대수), 진입로, 버스정류장 및 지하철역에서의 거리, 주변 편의시설 등 과거에는 그냥 지나쳤던 모든 것들을 체크하는 것이 좋다.
이렇게 외부에서 확인할 수 있는 내용들을 살펴봤다면 이젠 해당물건의 내부를 봐야한다.

주거용 건물 임장 시 점유자를 만난다는 것이 결코 쉬운 일은 아니지만 성공적인 경매투자를 위해서는 반드시 거쳐야 하는 단계이므로 '피할 수 없으면 즐기는' 자세로 꼭 초인종을 눌러 보는 것이 좋다.

초인종을 눌렀는데도 아무도 없다면 직장에 나간 것이므로 저녁 시간 이후 다시 들러 집에 불이 켜져 있는지 확인하고 초인종을 누른다. 사람이 없거나 안으로 들어가지 못했다 하더라도 그냥 집으로 오지 말고 옆집, 윗집에 들러 현재 누가 살고 있으며 대략적인 성격은 어떤지를 물어보는 것이 좋다.

초인종에 점유자(소유자이건 임차인이건)가 대답을 한다면 부드러운 말로 찾아온 목적을 얘기하고 가급적 집안으로 들어가서 얘기를 하는 것이 바람직하다. 만약 점유자가 문만 살짝 열고 서서 짧게 얘기를 끝내고자 한다면 문틈으로 내부 관리상태를 재빨리 파악해 낙찰 후 수리비용이 발생할지 여부를 가늠해야 한다.

임장활동이라고 해서 해당 물건만 들렀다 오지 말고 집앞 슈퍼마켓이나 세탁소 등에 물어보면 좋은 정보를 얻을 수 있다.
대개 이런 업종의 주인들은 그 동네에서 오래 살고 있는 토박이들이기 때문에 점유자에 대해 잘 알고 있으며, 물건이 소재한 지역의 개발정보, 집값 동향 및 전망도 손쉽게 알 수 있다.
낙찰받고자 하는 물건의 소재지가 공항 근처에 있어 비행기 소음이 심해 좀체 집값이 오르질 않고 임차인도 구하기 힘들다는 정보를 동네 슈퍼마켓에서 듣고 입찰을 포기한 사례가 있다.
주민자치센터(구 동사무소) Top
매각준비기간 동안 집행관이 현황조사를 나가긴 하지만 대개 구두진술에 의존해 현황조사서를 작성하기 때문에 별도로 주민자치센터에 들러 '전입세대열람'내역을 반드시 확인해야 한다. 주민등록등본과 달리 전입세대 열람은 현재 그 주소에 전입신고가 되어있는 세대주 뿐만 아니라 먼저 전입한 동일세대원의 전입일자도 나와있기 때문에 세대합가나 임차인의 대항력을 판단하기 위해서는 꼭 거쳐야 할 과정이다.
관리사무소 Top
경매에 나온 아파트의 경우 대개 관리비가 미납되어 있기 마련이다.

때문에 아파트 물건에 응찰하고자 하는 사람은 관리사무소에 들러 관리비 미납내역을 확인하고 이를 감안해 응찰가를 산정해야 한다. 적게는 몇십만원 부터 많게는 천만원이 넘어가는 경우도 있어 이를 확인하지 않으면 예상치 않은 추가비용이 발생될 수 있다. 판례상 낙찰자는 공용부분에 해당하는 관리비는 승계해야 하기 때문에 낙찰 후 이를 대신 납부해야 하나 실무적으로는 전유부분까지도 낙찰자가 납부해야만 수도, 전기 사용에 어려움이 없어 관리비 전체를 추가 비용으로 인식하는 것이 좋다.
채권금융기관 Top
현황조사서 상에 임차인으로 기재되어 있는 사람이 위장임차인으로 의심될 경우 채권금융기관을 찾아가 확인하는 것이 좋다.
통상적으로 은행은 주택담보대출 시 자체적으로 임차인 거주 여부 및 계약내용을 확인해 이를 기록으로 남겨두는데 담당자를 찾아가 이들 서류 열람을 요청하는 것이다.

만약 임차인이 권리관계를 주장하지 않겠다는 각서를 은행에 써줬다면 신의칙 위반에 해당하므로 대항력이나 배당을 요구할 수 없다. 물론 은행 측은 이들 서류를 개인정보보호 차원에서 외부에 공개하지 않는 것이 원칙 이지만 이들 허위임차인으로 인해 유찰이 잦아지고 매각가도 낮아진다면 은행도 손해를 보게 되므로 응찰자에게 알려주게 된다.
 
 

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