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Home > 경매자료실 > 경매상식
경매상식 목차
 
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1 권리분석 Go
2 등기부등본 보는 방법 Go
3 임장활동 방법 Go
4 임차인 분석 Go
5 응찰하기 Go
6 배당표 작성 Go
7 명도방법과 노하우 Go
8 경매시 주의사항 Go
9 기간입찰안내 Go
 
 
임차인 분석
법원 기록을 통한 분석 Top
 
사건번호
최선순위 설정 권리 및 설정일자
  - 대부분 이곳에 기재된 권리가 말소기준권리가 되나 배당요구 하지 않은 선순위 전세권과 선순위 가처분은
    최선순위의 용익물권은 소멸하지 않으나 최선순위의 전세권은 배당요구 할 경우 소멸
임차인의 보증금액
  - 최우선변제를 받는 소액보증금에 해당하는지 확인

소액 임차인의 범위 및 최우선 변제금
최선순위 설정 권리 및 설정일자
  - 전입신고일과 말소기준권리 설정일을 비교해 대항력 여부를 판단
  - 예제에서는 말소기준권리보다 임차인의 전입일이 앞서므로 대항력을 갖췄다 할 수 있음
확정일자
  - 임차인은 확정일자가 있어야만 배당에 참여해 배당금을 수령할 수 있음
배당요구여부 및 배당요구일자
  - 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있음
  - 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않았을 경우 : 낙찰자가 보증금 인수
  - 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 했을 경우 : 낙찰자 인수금액 없음, 단 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액 인수
현장 조사를 통한 분석 Top
물건명세서 상의 임차인 관련 내용은 집행관의 현황 조사 시 구두진술에 의한 것이므로
입찰 전 반드시 관할 동사무소에 들러 전입세대 내역을 열람해야 함.
전입세대 열람 시 현 세대주 보다 먼저 전입한 세대원의 전입일도 확인해 세대합가 여부도 체크해야 함



세대주의 성명, 전입일, 거주 상태 등을 매각물건 명세서 상의 기록과 비교
임차인은 배당요구종기일 후에는 주민등록을 옮겨도 대항력이 인정되므로 전입세대 열람 시 전입신고된 임차인이 없고,
실제 해당 물건에 거주를 하지 않는다 하더라도 이를 대항력이 없는 것으로 판단해서는 안됨
 
 

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